¡Firmar un contrato de arrendamiento comercial es un gran paso: significa un nuevo hogar físico para tu pequeña empresa!

Es importante revisar y entender cuidadosamente tu contrato de arrendamiento comercial. Tu contrato de arrendamiento comercial establece los términos de tu acuerdo con el propietario, cubriendo el alquiler mensual, las renovaciones y más. Aquí te mostramos cómo negociar un contrato de arrendamiento comercial para proteger los recursos de tu negocio.

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Preparación para negociar un contrato de arrendamiento comercial

Como cualquier contrato comercial, un contrato de arrendamiento comercial merece una cuidadosa consideración. Así que, antes de empezar a hablar de cifras con un propietario, toma estas medidas esenciales.

Investigación del mercado inmobiliario comercial local

Los alquileres comerciales y las expectativas de arrendamiento varían considerablemente según el mercado. Investiga un poco lo que está disponible en tu área, centrándote en propiedades similares a lo que necesitas. Por ejemplo, si buscas un espacio comercial, limita tu búsqueda a propiedades minoristas.

El lugar más fácil para empezar es en una plataforma de listados de arrendamientos comerciales como Loopnet o PropertyShark. Estas plataformas te permiten filtrar por tipo de propiedad, servicios y más. Asegúrate de buscar propiedades en alquiler, no en venta. Los listados de venta están dirigidos a inversores, no a inquilinos.

Identificación de tu ubicación deseada y las características de la propiedad

Puede que no sepas con precisión lo que necesitas cuando empiezas a investigar, y eso está bien. Limita tus opciones considerando lo que tú y tus clientes necesitan de una ubicación.

La ubicación es tu primera consideración. Los pueblos y ciudades promulgan leyes de zonificación que definen qué tipos de actividades están permitidas en un área particular. Por ejemplo, muchos municipios no permitirán que alguien opere un negocio desde un edificio residencial.

Muchas áreas también restringen qué tipo de negocio puedes tener en una propiedad específica. Algunas ubicaciones de oficinas no permitirán espacios comerciales, y los restaurantes deben cumplir con leyes de zonificación específicas para servicios de alimentos. Pregunta a los funcionarios de tu gobierno local dónde puede establecerse tu negocio.

Luego, considera cuántos pies cuadrados de espacio necesitas y qué características son imprescindibles. Las características estándar en los espacios de arrendamiento comercial incluyen las siguientes:

• Salas de reuniones
• Espacios para eventos
• Oficinas privadas o cubículos
• Espacio de cocina comercial o privada
• Áreas de estacionamiento

Conoce tus requisitos mínimos y dónde puedes ceder un poco. Por ejemplo, quizás necesites estacionamiento para citas con clientes, pero puedes arreglártelas con cinco espacios en lugar de 10.

Establecer un presupuesto y entender los términos del arrendamiento

Una vez que sabes lo que quieres, puedes decidir cuánto pagarás por ello. Revisa las finanzas de tu negocio y determina cuánto puedes permitirte pagar al mes. La solución de business banking de Novo facilita el cálculo de los números y la comprensión de tu posición financiera.

Según datos del mercado de ContractsCounsel, el alquiler promedio de un contrato de arrendamiento comercial fue de $680 al mes en 2022. Dicho esto, las cifras reales pueden variar considerablemente según la ubicación, el tamaño y las características. Ten en cuenta que los alquileres de bienes raíces a menudo se cotizan en términos de precio por pie cuadrado.

También hay costos adicionales a considerar. Por ejemplo, algunos propietarios hacen que los inquilinos sean responsables de los servicios públicos, el mantenimiento y las reparaciones. Al establecer tu presupuesto, considera el monto total que puedes pagar al mes por todos los costos, incluidos estos.

Buscar asesoramiento y asistencia legal

Los propietarios de propiedades comerciales tienen experiencia y, a menudo, asesoramiento legal. Si estás entrando en el proceso con menos experiencia, considera contratar a un abogado para que te ayude.

Busca a alguien con experiencia negociando para inquilinos que establezca una tarifa que puedas pagar. Habla con algunos abogados antes de tomar tu decisión, y recuerda revisar sus reseñas en línea antes de elegir.

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Negociación de un contrato de arrendamiento comercial

Ya sea que contrates a un abogado o lo hagas solo, el proceso de negociación definirá el resto de tu relación con la propiedad. Sigue estos pasos para negociar un acuerdo con el que puedas vivir.

Comunicación con el propietario o el agente de arrendamiento

A diferencia de los contratos de arrendamiento residenciales, que suelen tener términos fijos y son difíciles de cambiar, los contratos de arrendamiento comerciales son casi siempre negociables. La mayoría de los propietarios o agentes de propiedades comerciales esperan que leas el acuerdo y negocies algunos de los términos.

Puedes manejar las negociaciones tú mismo o pedirle a tu abogado que te represente. Si eliges lo último, prepárate para compensar al abogado por su tiempo.

Identificación de términos clave del arrendamiento para negociar

Entiende y considera negociar estos importantes términos del arrendamiento antes de hacer una oferta.

• Duración del plazo: La mayoría de los contratos de arrendamiento comerciales duran de tres a cinco años, pero puedes negociar un plazo más corto o más largo si es necesario. Por ejemplo, si eres nuevo en el arrendamiento y no estás seguro de si este espacio será adecuado a largo plazo, quizás quieras un contrato de arrendamiento más corto.
• Derechos de cesión: Este término te permite traspasar las instalaciones y sus obligaciones financieras asociadas a otro inquilino. Es una cláusula valiosa si no estás seguro de que esta sea la ubicación o propiedad para ti, pero podría ser difícil de negociar con algunos propietarios.
• Exclusividad: Una cláusula de exclusividad prohíbe al propietario arrendar un espacio cercano a un negocio comercial. Los negocios más nuevos pueden beneficiarse significativamente de la exclusividad, especialmente en un área concurrida. Sin embargo, es posible que tengas que ceder en otros términos porque restringe la capacidad de alquiler de un propietario.
• Gastos: Los contratos de arrendamiento comerciales incluyen detalles específicos sobre quién es responsable de los gastos. Si un propietario te pide que asumas los servicios públicos, el seguro o los costos de mantenimiento estándar del área, intenta negociar.
• Seguro: Algunos propietarios requieren que los inquilinos tengan productos de seguro específicos para cubrir la responsabilidad. Pregunta a un abogado qué es razonable en tu caso y qué puedes ajustar.

Puede haber otros términos que necesites negociar, así que lee el documento de arrendamiento y sugiere términos alternativos si algo no te funciona.

Hacer ofertas iniciales y contraofertas

La mayoría de los contratos de arrendamiento comerciales incluyen un precio de lista, pero es común que los posibles inquilinos sugieran otro número. La mayoría de los propietarios comerciales permiten margen para la negociación. Algunos incluso responderán a tu interés con un formulario solicitando tu contraoferta.

La fase de oferta puede ser rápida o implicar múltiples ofertas y contraofertas. Puede tomar algunos días hábiles para recibir una respuesta en cada paso.

Negociar opciones de renovación de arrendamiento

Siempre espera lo mejor y ten un plan para renovar tu contrato de arrendamiento si decides quedarte. La renovación es esencial si tienes un negocio que depende de la ubicación, como un restaurante o una tienda minorista, que podría tener dificultades para retener clientes en una mudanza.

Si tienes una opción de renovación, verifica los detalles. Por ejemplo, algunas cláusulas de renovación requieren un cierto período de aviso o permiten al propietario aumentar tu alquiler según el valor de mercado. Puedes negociar estos términos cuando firmas el contrato de arrendamiento inicial o esperar hasta más cerca del momento de la renovación.

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Finalización de un contrato de arrendamiento comercial

Solo quedan unos pocos pasos una vez que hayas negociado tu contrato de arrendamiento comercial.

Revisión del acuerdo de arrendamiento

Antes de firmar el contrato de arrendamiento, léelo una última vez en detalle. Si algo no está claro, verifica los detalles con tu abogado. Consulta con el propietario si no has contratado a un abogado.

Finalizar los términos del arrendamiento y firmar el contrato de arrendamiento

Firmar un contrato de arrendamiento hace que los términos sean definitivos. Ata los cabos sueltos y asegúrate de sentirte cómodo con todo el acuerdo. Revísalo con tu abogado antes de poner tu firma en el documento.

Comprensión de las responsabilidades y derechos del inquilino

Cuando hayas firmado el acuerdo, eres oficialmente un inquilino. Paga el alquiler a tiempo y cumple con cualquier otra responsabilidad financiera, como los pagos de servicios públicos. Conoce de qué más eres responsable según el contrato de arrendamiento y asegúrate de cumplir todos los términos. Incumplir cualquier término del contrato de arrendamiento podría causar la terminación o interferir con tu renovación.

Tu propietario también tiene responsabilidades, la más notable es mantener el edificio adecuado para las operaciones comerciales. Notifica al propietario si algún problema del edificio interfiere con tu trabajo, y mantente atento a defectos o daños que necesiten reparación.

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Conclusión

La negociación de un contrato de arrendamiento es una de las formas más críticas en que los propietarios de pequeñas empresas se defienden. En lugar de ver el proceso como "pedir" algo, piénsalo como proteger los activos de tu negocio.

Considera todo en el contrato de arrendamiento como negociable, y no tengas miedo de ofrecer términos alternativos razonables. Tu objetivo es obtener el mayor valor posible por tu dinero.

Finalmente, no tengas miedo de invertir en representación legal. Puede aumentar tus costos iniciales, pero un abogado de bienes raíces experimentado puede ayudarte a asegurar términos más atractivos.

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