Si vendes casas por comisión, el IRS te trata como un negocio unipersonal. Cada milla que conduces a una visita, cada factura de MLS, cada fotógrafo de listados que contratas y cada dólar de seguro E&O pueden reducir tu factura de impuestos, pero solo si puedes demostrarlo con la documentación. Esta página ayuda a los agentes inmobiliarios a identificar gastos deducibles, documentar cada deducción y mantener los recibos organizados durante todo el año.

Cómo tributan los agentes inmobiliarios (y por qué cada gasto importa)

Los agentes inmobiliarios con licencia que cobran por comisión son considerados trabajadores por cuenta propia por el IRS y presentan un Schedule C, pagando tanto el impuesto sobre la renta como el impuesto sobre el trabajo por cuenta propia sobre las ganancias netas. Según el IRC §3508, los agentes inmobiliarios con licencia a quienes se les paga en función de los resultados de ventas y no de las horas trabajadas, con un contrato escrito que establece que no serán tratados como empleados, se clasifican como no empleados estatutarios.

Esa clasificación tiene dos consecuencias directas a la hora de declarar impuestos:

• Impuesto sobre el trabajo por cuenta propia. Además del impuesto federal y estatal sobre la renta, debes un 15.3% de impuesto sobre el trabajo por cuenta propia sobre tus ganancias netas (12.4% para Social Security hasta la base salarial, más 2.9% para Medicare sin límite).

Cada dólar deducible reduce ambas facturas.

• Impuestos estimados trimestrales. Las personas que trabajan por cuenta propia generalmente deben realizar pagos de impuestos estimados trimestrales si esperan deber $1,000 o más en impuestos durante el año.

Faltar un trimestre generalmente significa una multa por pago insuficiente al presentar tu declaración.

Muchas comisiones de bienes raíces llegan por transferencia bancaria o ACH de la compañía de títulos o la correduría, por lo que los agentes a menudo tienen menos transacciones en efectivo que rastrear. Mantener el dinero del negocio en su propia cuenta facilita la documentación de las deducciones si el IRS alguna vez lo solicita.

¿Qué puede deducir un agente de bienes raíces de sus impuestos?

La regla general del IRS es que un gasto es deducible si es tanto ordinario (común en tu línea de trabajo) como necesario (útil y apropiado). Para un agente en activo, los costos deducibles suelen caer en estas categorías del Anexo C:

• Tarifas relacionadas con la correduría. Las tarifas de escritorio, las tarifas de transacción, las divisiones de comisiones pagadas a un líder de equipo y las primas de seguro de errores y omisiones (E&O) son generalmente gastos comerciales deducibles para los agentes de bienes raíces cuando son ordinarios y necesarios.
• Cuotas y licencias (después de tu licencia inicial). Tarifas de acceso a MLS, cuotas de la NAR y asociaciones de Realtors estatales/locales, renovaciones de licencias y tarifas de lockbox/Supra.
• Marketing. Fotografía de listados, tomas con drones, tours virtuales, staging, letreros de jardín y rótulos, correo directo, anuncios de Google y Meta, folletos impresos, el dominio y hosting de tu sitio web, y materiales para casas abiertas.
• Gastos de vehículo. Usando la tarifa estándar por milla o el método de gastos reales (detalles a continuación).
• Regalos para clientes, sujetos a un límite de $25 por destinatario según el IRC §274.
• Oficina en casa, si el espacio se usa regular y exclusivamente para el negocio.
• Teléfono, software y herramientas. Suscripciones a CRM, gestión de transacciones, herramientas de firma electrónica, software de diseño, almacenamiento en la nube y plataformas de email marketing.
• Educación continua una vez que ya tienes licencia: créditos CE, conferencias de la industria, cursos de designación (ABR, CRS) y coaching.
• Servicios profesionales. Honorarios de contable, CPA y abogado de negocios.

¿Cuánto pueden deducir los agentes inmobiliarios por millaje y uso de vehículo?

Los gastos de vehículo suelen ser una de las mayores deducciones en la declaración de un agente.

La tarifa estándar por milla del IRS para uso comercial en 2024 es de 67 centavos por milla.

Tienes dos métodos para elegir:

Método de millaje estándar. Multiplica las millas comerciales por la tarifa del año en curso. Si condujiste 12,000 millas comerciales en 2024, eso es una deducción de $8,040 antes de que incluyas los peajes y el estacionamiento, que son deducibles por separado.

Método de gastos reales. Suma la gasolina, el seguro, el registro, el mantenimiento, las reparaciones, los neumáticos, los pagos de arrendamiento o la depreciación, luego multiplica por tu porcentaje de uso comercial (millas comerciales ÷ millas totales). Este método suele ser más ventajoso si conduces un vehículo costoso o recorres relativamente pocas millas personales.

Generalmente, tienes que elegir un método el primer año que usas el vehículo para el negocio. Si optas por los gastos reales con depreciación acelerada, no podrás volver al millaje estándar para ese vehículo en años posteriores.

Reglas clave para las deducciones de vehículos:

• Conducir entre visitas, desde tu oficina en casa a una reunión con un cliente, o a la compañía de títulos para un cierre es deducible.
• El trayecto de casa a una oficina regular a la que asistes a diario no lo es.
• Mantén un registro de millaje exportable con la fecha, millas, destino y propósito comercial; los registros reconstruidos son más difíciles de justificar.

Pagar la gasolina, los peajes y los lavados de autos con una tarjeta de débito comercial dedicada crea un rastro documental que acompaña tu registro de millaje, así, cuando un cliente pregunte "¿qué visitas hicimos ese sábado de abril?" la respuesta ya estará ordenada por fecha.

Deducción por oficina en casa para agentes de bienes raíces

La deducción por oficina en casa requiere el uso regular y exclusivo del espacio para fines comerciales, con un método simplificado limitado a $1,500 (300 pies cuadrados a $5 por pie cuadrado).

"Exclusivo" es la palabra que le importa al IRS: la esquina de la habitación de invitados que también usas como rincón de Peloton no califica. Una habitación con puerta cerrada, una configuración dedicada en el sótano o un garaje convertido sí lo hacen.

Dos métodos:

• Método simplificado. $5 por pie cuadrado, hasta 300 pies cuadrados, para un máximo de $1,500.
• Método regular. Registra los gastos reales de la casa (intereses hipotecarios o alquiler, servicios públicos, seguro, reparaciones, depreciación) y deduce el porcentaje de uso comercial. Si tu oficina tiene 200 pies cuadrados en una casa de 2,000 pies cuadrados, eso es el 10% de los costos elegibles.

Tener un escritorio en la agencia no te descalifica. Según la Publicación 587 del IRS, la oficina en casa califica si es tu lugar principal de negocios, incluyendo el lugar donde manejas actividades administrativas y de gestión y no tienes otra ubicación fija donde realices un trabajo administrativo sustancial. Para la mayoría de los agentes, ahí es exactamente donde se realizan la facturación, las llamadas, la entrada de datos al MLS y el papeleo.

Marketing, tecnología y gastos de cara al cliente

• Los costos de fotografía, drones y tours virtuales son totalmente deducibles como marketing/publicidad en el Anexo C, Línea 8.
• Las suscripciones de software — CRM, gestión de transacciones, herramientas de diseño, firma electrónica, programación — son deducibles en el año en que se pagan.
• Las comidas con clientes son generalmente deducibles en un 50% cuando la comida es ordinaria y necesaria, no suntuosa, y tú o un empleado están presentes con el cliente.

Guarda el recibo con una nota de con quién te reuniste y qué discutieron.

• Los regalos a clientes están limitados a $25 por destinatario por año para fines de deducción según el IRC §274. Si gastas $150 en un regalo de cierre, $25 son deducibles y el resto no.

Lleva un registro de la porción deducible por separado para que tu contable no tenga que adivinar.

¿Qué deducciones por jubilación, seguro médico y QBI pueden reclamar los agentes inmobiliarios?

Tres deducciones pueden reducir significativamente los ingresos imponibles para los agentes elegibles:

Seguro médico para trabajadores por cuenta propia. Si no eres elegible para la cobertura a través del empleador de tu cónyuge, podrías deducir las primas calificadas de seguro médico, dental y de cuidado a largo plazo para ti, tu cónyuge y tus dependientes como un ajuste a los ingresos en el Anexo 1. La deducción generalmente está limitada por la ganancia neta de tu negocio.

Reducir el AGI también puede ayudarte a calificar para otros beneficios fiscales.

Contribuciones para la jubilación. Una SEP-IRA te permite contribuir hasta el 25% de tus ingresos netos por trabajo por cuenta propia (con un límite de $69,000 en 2024). Un Solo 401(k) permite aplazamientos por parte del empleado más contribuciones por parte del empleador, lo que puede generar una deducción mayor en niveles de ingresos similares, especialmente si tienes más de 50 años y puedes añadir contribuciones de recuperación. Ambos reducen los ingresos imponibles dólar por dólar.

Deducción por Ingresos Comerciales Calificados de la Sección 199A. Los agentes inmobiliarios por cuenta propia elegibles pueden reclamar hasta un 20% de deducción por ingresos comerciales calificados de la Sección 199A.

Las ventas de bienes raíces generalmente no se tratan como un oficio o negocio de servicios especificado, pero el cálculo del QBI aún depende de los ingresos imponibles, los salarios pagados y la base de la propiedad. Vale la pena una hora con un CPA antes de fin de año.

¿Cómo deben los agentes inmobiliarios llevar un registro de los gastos comerciales?

Los agentes que se preparan para la temporada de impuestos suelen conciliar cada cierre mientras los detalles aún están frescos.

Concilia después de cada cierre. Mientras la declaración de liquidación aún esté en tu pantalla, registra la comisión bruta, la división para la correduría, cualquier tarifa de referencia pagada y cualquier gasto específico de la transacción (mensajería, garantía de vivienda, regalo de cierre). Etiquétalos por dirección de propiedad en tu software de contabilidad para que puedas ver el neto real de cada trato.

Aparta dinero para impuestos el día que recibas la comisión. Aparta un porcentaje de cada comisión neta para impuestos estimados basándote en tu categoría impositiva, impuestos estatales y la orientación de tu CPA. En tu cuenta corriente Novo, puedes destinar una porción dentro de una Reserve etiquetada como "Estimated Taxes" y otra para "Brokerage Fees" para que el dinero que le debes al IRS esté claramente apartado antes de la fecha límite trimestral.

Esta es la misma idea detrás de las subcuentas de negocios: separa el dinero por propósito para que nunca gastes accidentalmente la parte del IRS.

Usa una sola tarjeta para todo lo de tu negocio. Novo ofrece una cuenta de cheques de negocios gratuita sin saldo mínimo y facturación ilimitada, y se integra con QuickBooks, Xero, Stripe y Shopify para que los agentes de bienes raíces puedan autocategorizar gastos para el Schedule C. Al usar la tarjeta de débito de negocios en la gasolinera, para el fotógrafo de drones o en el anuncio de Zillow, la transacción se dirige a la categoría correspondiente en tus registros. Novo es solo digital y no acepta depósitos en efectivo, por lo que es ideal para agentes que reciben comisiones por transferencia bancaria o ACH, pero podría no serlo para negocios que manejan efectivo regularmente. Si quieres una mirada más profunda sobre cómo funciona la cuenta específicamente para agentes, consulta nuestra guía sobre el mejor banco para agentes de bienes raíces.

Exporta un informe de gastos listo para el Schedule C antes de tu reunión con el CPA del primer trimestre.

Una guía rápida de categorías del Schedule C para copiar y pegar

A continuación, te presentamos un mapeo inicial de gastos comunes de agentes a las líneas del Schedule C. Guárdalo, adáptalo a tu práctica y úsalo como la base de categorización en tu software de contabilidad.

Schedule C Line       | Expense Category            | Example Real Estate Items
--------------------- | --------------------------- | ---------------------------------------------------
Line 8  Advertising   | Marketing & Advertising     | Listing photos, drone, staging, signage, FB/Google ads, website
Line 9  Car & Truck   | Vehicle                     | Standard mileage (67¢/mi 2024) OR actual expenses
Line 10 Commissions   | Referral & Split Fees       | Referral fees paid out, team lead splits
Line 15 Insurance     | Business Insurance          | E&O premiums, general liability
Line 17 Legal & Prof  | Professional Services       | CPA, bookkeeper, business attorney
Line 18 Office Exp    | Office Supplies             | Printer paper, postage, lockboxes
Line 22 Supplies      | Supplies                    | Yard signs, riders, open house materials
Line 23 Taxes/License | Licensing                   | License renewal, local business tax
Line 24a Travel       | Travel                      | Out-of-town conference lodging & airfare
Line 24b Meals (50%)  | Client & Referral Meals     | Coffee/lunch with clients & referral partners
Line 25 Utilities     | Business Phone/Internet     | Business line, portion of home internet
Line 27a Other Exp    | Dues, Subs, Software, CE    | MLS, NAR, CRM, DocuSign, CE courses, coaching
Line 30 Home Office   | Home Office                 | Simplified ($5/sqft up to 300) or Regular method

¿Cuáles son las preguntas frecuentes sobre deducciones fiscales para agentes de bienes raíces?

¿Cuánto pagan de impuestos los agentes de bienes raíces? Impuesto federal sobre la renta según tu tramo marginal más un 15.3% de impuesto sobre el trabajo por cuenta propia sobre las ganancias netas, menos las deducciones y la deducción QBI de hasta el 20% si eres elegible. El impuesto estatal sobre la renta se aplica adicionalmente en la mayoría de los estados. Aparta un porcentaje de cada comisión neta para los impuestos estimados, basándote en tu tramo, los impuestos estatales y la orientación de tu CPA.

¿Puedo deducir mi auto como agente inmobiliario? Sí: ya sea 67 centavos por milla de negocio (2024) o el método de gastos reales, pero no los viajes personales al trabajo. Mantén un registro de millaje contemporáneo con fecha, millas y propósito de negocio.

¿Son deducibles mi licencia de bienes raíces y mis cursos de educación continua (CE)? Sí, una vez que ya tienes licencia y estás trabajando. El curso inicial de prelicencia para ingresar al campo no es deducible porque te califica para un nuevo oficio o negocio.

¿Es deducible un coach o un grupo mastermind de bienes raíces? Sí, como un gasto de educación empresarial ordinario y necesario si está vinculado a tu negocio actual de bienes raíces. Guarda la factura y una descripción de lo que se cubrió.

¿Son deducibles los costos de staging (puesta en escena)? Sí, como un gasto de publicidad/marketing en el Schedule C, Línea 8, ya sea que pagues directamente a un profesional de staging o alquiles muebles tú mismo.

¿Puedo deducir mi ropa? Solo si la ropa tiene marca (con logo) y no es adecuada para el uso diario. Un traje o blazer normal no califica, incluso si solo lo usas para las exhibiciones. Un polo o chaqueta con logo sí.

¿Cuánto tiempo debo guardar los registros fiscales? Generalmente tres años a partir de la presentación, según la guía del IRS. Seis años si subdeclaras ingresos brutos en más del 25%, e indefinidamente para declaraciones no presentadas o fraudulentas. Las copias digitales son aceptables; el IRS acepta recibos escaneados.

¿Tengo que pagar impuestos estimados trimestrales? Si esperas deber $1,000 o más en impuestos federales durante el año, generalmente sí. Las fechas de vencimiento suelen ser el 15 de abril, 15 de junio, 15 de septiembre y 15 de enero del año siguiente. Las comisiones que llegan como una transferencia ACH o un giro de la compañía de títulos son fáciles de programar para esas fechas límite si apartas un porcentaje a medida que cada una llega.

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